Verduurzamen van je appartement of flat ondanks de V.V.E.

[Tonskidutch]

Uiteraard.

Maar slapen in je Appartement is niet eenvoudig als de V.V.E. niet eens weet welke norm geldig is voor luchtgeluid isolatie + contactgeluid isolatie.

En het zou mij verbazen dat "De gemeente" het wel weet en ook toepast bij vergunningverlening.

o ja, verbouwen bestaande woningen <> ja leuk artikel bouwbesluit

Doe maar verder met beeldvorming beste overheden.

 

[Big fellow]

De VVE is toch de eigenaar van de "schil" van het gebouw? (En de gemeenschappelijke ruimtes / dragende constructies) Je koopt toch het appartementsrecht, wat dus toch nooit de buitenmuur is?

Dus dan heeft de VVE toch als taak om haar eigendom, waaronder dus de buitenmuur, goed te onderhouden, en waar nodig te voorzien van isolatie?

 

Ik weet het, de stemrechten van de eigenaren van de appartementsrechten zijn sterk, want ik denk dat het gewoon 50% + 1 stem is voor het aannemen van voorstellen tijdens de VVE ledenvergaderingen. Maar toch, als VVE zou je toch willen dat "jouw" eigendom goed wordt onderhouden?

[Old Satterhand]

14 uren geleden, Big fellow zei:

Dus dan heeft de VVE toch als taak om haar eigendom, waaronder dus de buitenmuur, goed te onderhouden, en waar nodig te voorzien van isolatie?

 

Die zaken zijn uitvoerig beschreven in het splitsings regelement.

Voor veranderingen cq verduurzaming geldt dat eigenaren die daar geen voordeel van hebben daar niet aan hoeven bij te dragen.

 

De verdeelsleutel voor de CV, zoals in het voorbeeld van @Tonskidutch staat vaak in de akte beschreven.

Om die te kunnen wijzigen is zelfs een absolute meerderheid vereist en het is aan te nemen dat niet iedere eigenaar daar voor zal zijn.

Die eis zou wat mij betreft in een wet kunnen worden gewijzigd in een 2/3 of 3/4 meerderheid.

 

14 uren geleden, Big fellow zei:

want ik denk dat het gewoon 50% + 1 stem is voor het aannemen van voorstellen tijdens de VVE ledenvergaderingen.

 

Het is iets ingewikkelder.

Er dient, door de bestuurder, een begroting te worden opgesteld waarin de kosten van b.v. isolatie worden verwerkt.

Dan dient dit voorstel te worden behandeld in een jaarlijkse Vergadering van Eigenaren.

Als dat voorstel, inclusief begroting, niet op de agenda staat vermeldt, dan kan daar geen besluit over worden genomen.

Dat geldt overigens voor alle besluiten. Die moeten zijn geagendeerd.

Tevens moet, om een geldig besluit te kunnen nemen, een meerderheid van het aantal stemmen *) (de helft plus 1) op die vergadering aanwezig zijn.

 

*) Elke eigenaar heeft aantal stemmen, afhankelijk van de grootte van de woning, hetgeen staat vermeldt in de splitsings akte.

 

21 oktober 2022 aangepast door Old Satterhand
dubbele tekst

[Tonskidutch]

32 minuten geleden, Old Satterhand zei:

De verdeelsleutel voor de CV, zoals in het voorbeeld van @Tonskidutch staat vaak in de akte beschreven.

vaak ?

Bij mij niet hoor heb de akte nog eens doorgelezen. Stond wel in de statuten van de V.V.E. in mijn geval en die werden niet vermeld in de notariële Akte van Splitsing. Wat je niet allemaal moet lezen voor je een appartement koopt pffff!

 

Overigens wat mijn zelf verbouwd appartement betreft, dat ik behoorlijk verduurzaamd had, is dat dit voorjaar door de koper uit 2015 van mij voor het dubbele doorverkocht aan de nieuwe kopers 2022 voor 475.000€. Ze hebben er tussentijds nog eens voor 23.000€ kunststof kozijnen in gezet, een afzuigkap in de keuken erbij en een open haard.

Vette winst dus.

 

Maar met een V.V.E. maandelijkse bijdrage van inmiddels 400€ inclusief een veel te laag stookkosten voorschot ( zo m'n ex-buren me vertelde ) en nog steeds geen structurele verduurzaming in de huid van het gebouw plaats heeft zou ik er niet meer willen wonen, al had ik geld genoeg.

14 uren geleden, Big fellow zei:

Dus dan heeft de VVE toch als taak om haar eigendom, waaronder dus de buitenmuur, goed te onderhouden, en waar nodig te voorzien van isolatie?

Onderhoud is niet gelijk aan verduurzamen, dat betreft enkel het voegwerk en schilderwerk.

 

[Old Satterhand]

1 uur geleden, Tonskidutch zei:

...Stond wel in de statuten van de V.V.E. in mijn geval en die werden niet vermeld in de notariële Akte van Splitsing...

 

De VVE kent geen statuten maar kan een Huishoudelijk Reglement vaststellen waarin de zaken, die niet in de splitsingsakte staan, worden geregeld.

De voorwaarden voor het gebruik van dat HR staan wel in de splitsingsakte.

Het voordeel daarvan is dat wijzigingen van artikelen in het HR slechts een gekwalificeerde meerderheid vereisen.

Wat dat inhoudt staat ook vermeld in de splitsingsakte.

 

[Tonskidutch]

dus  je bent er zeker van dat er geen statuten zijn maar wel HR, succes.

[Big fellow]

http://www.vvewijzer.nl/downloads/vve-reglement/

 

Mooie informatie bron....

[Old Satterhand]

14 uren geleden, Tonskidutch zei:

dus  je bent er zeker van dat er geen statuten zijn maar wel HR, succes.

 

Ja die statuten zijn er tegenwoordig wel maar die zijn onderdeel van het splitsingsreglement. Excuses voor de verwarring.

Als de verdeelsleutel voor de verwarming daar niet in staat, zoals jij eerder meldde, kan die worden gevonden in het Huishoudelijk Reglement.

Die statuten kunnen wel worden gewijzigd of aangevuld door de VVE, maar dat is erg lastig.

Door het VVE bestuur zelf opgemaakte statuten zijn niet rechtsgeldig, tenzij er iets anders mee wordt bedoeld, b.v. een opsomming van eerdere, genotuleerde en dus rechtsgeldige vergaderbesluiten.

 

De notaris is tegenwoordig verplicht de splitsingsakte, met daarin het splitsingsreglement, en eventueel, indien bestaand, Huishoudelijk Reglement aan de nieuwe eigenaar te overhandigen.

Hij dient daarvoor een verzoek in bij de bestuurder van het appartementen complex.

 

vraag: wat is de datum van de splitsingsakte van dat appartement waar je het over hebt?

 

 

14 uren geleden, Big fellow zei:

http://www.vvewijzer.nl/downloads/vve-reglement/

 

Mooie informatie bron....

 

Bedankt voor het meedenken. Ik maak zelf gebruik van de website van VVE Belang, daar is de VVE lid van.

[Tonskidutch]

gebouwd 1967 en de Notariële Akte is van Augustus 1978

( en die moet je voor de koop bij de notaris al krijgen van de verkoper hetgeen me evident lijkt )

Er is dus echt veel ouwe meuk op de vastgoedmarkt welke dringend verduurzaamd moet worden. Daar gaat het Topic over.

Enkele dagen nadat ik het Topic gestart ben is nu ook TNO met verduurzaming van de sociale huurwoningen in het nieuws. Niet zomaar.

Het is dringend noodzakelijk.

[Old Satterhand]

5 uren geleden, Tonskidutch zei:

gebouwd 1967 en de Notariële Akte is van Augustus 1978

 

Voor die flat geldt dus het modelreglement uit 1973, voor zover daar in de akte aan wordt gerefereerd.

Dat hoeft niet het geval te zijn, maar uit kostenoverweging wordt dat wel vaak gedaan.

Modelreglement-1973.pdf

In dit reglement wordt nog de naam administrateur gebruikt, die is in 1992 vervangen door de term bestuurder.

Zoals je zult zien is er geen sprake van penningmeester en secretaris. Dat kwam ook pas in 1992 en is bedoeld voor grote appartementen complexen.

Maar in principe geldt dat niet voor een splitsing uit 1978, hoewel die constructie wel veel voorkomt.

Zolang er sprake is van behoorlijk bestuur, ligt daar niemand wakker van.

 

5 uren geleden, Tonskidutch zei:

Er is dus echt veel ouwe meuk op de vastgoedmarkt welke dringend verduurzaamd moet worden. Daar gaat het Topic over.

 

Verduurzaming akkoord, maar dan wel graag uitgevoerd door de VVE!!

 

[Tonskidutch]

Het is een heel groot appartementen complex.

je bedoeld wellicht "in opdracht van" in plaats van "uitgevoerd door" 😁 ik zie ze al staan met een klauwhamer op de steiger

 

Zo zullen we eens enkele suggesties doen die een V.V.E. zou kunnen doen met betrekking tot verduurzamen?

[Old Satterhand]

Op 23-10-2022 om 09:14, Tonskidutch zei:

Zo zullen we eens enkele suggesties doen die een V.V.E. zou kunnen doen met betrekking tot verduurzamen?

 

Aangezien de VVE alle eigenaren vertegenwoordigt, is het logisch dat initiatieven ter verduurzaming van de woningen van de eigenaren zelf moet komen.

Dat is bij ons ook het geval geweest bij de introductie van de kunststofkozijnen in de jaren negentig.

Een van de eigenaren heeft toen het initiatief genomen en heeft een plan gemaakt, inclusief offertes.

 

Het ging allemaal niet vanzelf, maar de kozijnen zijn er gekomen en hebben bijgedragen aan een beter comfort voor de bewoners.

In de jaren daaropvolgend zijn ook de kozijnen aan de achterkant vervangen en is het dak geïsoleerd.

Alles in overleg met elkaar, waarbij beslissingen werden genomen door de vergadering van eigenaars, geheel volgens de wet.

 

Zo ben ik voorzitter geworden en ben dat nog steeds.

[Tonskidutch]

Op 24-10-2022 om 12:26, Old Satterhand zei:

Een van de eigenaren heeft toen het initiatief genomen en heeft een plan gemaakt, inclusief offertes.

En dat mag men ondersteunen met hulp van de Vereniging eigen huis, energie adviseurs en architecten. Dus je bent het eigenlijk na heel veel gesputter en oneigenlijk aanhalen van de rechtssituatie wel eens met het eerste bericht waar de individu iets in gang kan en mag zetten.

 

 

[Old Satterhand]

1 uur terug, Tonskidutch zei:

En dat mag men ondersteunen met hulp van de Vereniging eigen huis, energie adviseurs en architecten. Dus je bent het eigenlijk na heel veel gesputter en oneigenlijk aanhalen van de rechtssituatie wel eens met het eerste bericht waar de individu iets in gang kan en mag zetten.

 

 

 

Ja helemaal mee eens. Er is dus geen wetswijziging voor nodig.

De eigenaren hoeven zich alleen maar te verdiepen in deze 3 zaken:

 

 

[Tonskidutch]

draai je hem toch weer om hè!

doe maar, je agenda is helder, maar niet open voor nieuw inzicht inzake verduurzaming.

 

Ik ken meerdere gevallen waar de eigenaar reeds bouwvergunning gekregen had van de Gemeente en zijn plannen heeft kunnen uitvoeren welke de V.V.E. eerder had geblokkeerd. En heeft die ondanks een rechtszaak aanhangig gemaakt door de V.V.E. gewonnen en de plannen kunnen uitvoeren.